连续使用多年、

自认为属于自己的专属车位，

突然因开发商的债务纠纷

被卷入执行程序。

这种情况业主应如何维权？

一起看下面这起案例↓↓↓

基本案情

法院审理

四会法院审理认为，首先，在案涉车位查封前，罗小姐已与甲公司签订了认购书和商品房买卖合同，合同自双方签名、盖章时成立和生效，是否办理合同网签备案并不影响合同的效力，因此，乙公司抗辩应以办理合同网签备案的时间作为认定双方签订书面买卖合同的时间于法无据。

其次，甲公司在案涉车位被查封前已向罗小姐出具收据和发票确认收到案涉车位款，乙公司虽然否认罗小姐提供的收据、发票，但是其没有提供证据证明罗小姐与甲公司之间存在恶意串通的情形，再结合四会法院审理案涉小区车位执行异议之诉案件的相关情况，甲公司确实普遍存在与业主签订认购书后直接收取车位款，并以开具收据的形式先确认收到车位款，之后再补开发票的交易习惯，因此，罗小姐主张其在查封前已支付案涉车位价款具有高度盖然性。

再者，车位虽然不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有满足居民基本生活需要的属性；对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护，罗小姐与其丈夫在案涉小区购买两个车位并没有超过日常家庭生活需要的合理范围。

综上，虽然乙公司对案涉车位享有建设工程价款优先受偿权，但罗小姐作为商品房消费者享有排除建设工程价款优先受偿权的强制执行的民事权益，罗小姐主张停止对案涉123号车位的执行，于法有据，应予以支持。判决作出后，各方均未提起上诉。

法官说法

实践中，不少业主因轻信开发商口头承诺，未及时办理网签备案、产权过户登记等关键手续，在开发商陷入经营困难后，常面临所购商品房因被查封而无法实现产权过户的困境。

为此法官提醒，业主在购买开发商预售或现售的新建商品房时，应切实强化事前防范意识，从源头降低风险：比如购买前要核查产权性质，确认是可办独立产权证的“专有车位”还是“人防车位”，避免误购；签合同前需要求开发商提供规划许可证、预售证等合法文件，仔细核对商品房位置、面积、价款、过户期限等条款，并将开发商的口头承诺纳入合同；合同签订后要紧盯手续办理，及时完成网签，待具备过户条件时立即要求开发商办理过户，若遇到开发商拖延，需及时通过发送书面催告函、向房地产管理部门反映情况或提起诉讼等方式督促；购房过程中，要留存好关键证据，妥善保管购房合同、付款凭证，付款时注意优先通过银行转账支付至开发商银行账户并备注“购房款+房屋编号”，避免向中介人员、销售人员的个人账户转账。同时，保留好实际占有商品房的相关证明也十分重要，如物业缴费记录、商品房使用照片或视频，还有催告函及送达记录等全部凭证。

若所购房产已被查封，业主可通过提起执行异议之诉维护权益，但有以下几点需要注意：首先，须证明在查封前已与开发商签订合法有效的书面买卖合同；其次，购房款需“按约支付”，业主需提供证据证明已按合同约定支付全部购房款，如银行转账凭证、开发商出具的收款发票，若仅支付部分款项，则需在法院指定期限内将剩余款项支付至法院指定账户，且需证明已支付款项符合合同约定比例；最后，所购房产须用于家庭居住生活，若购买住宅或配套车位的数量明显超出一般家庭基本居住需求，则通常难以获得支持。商品房消费者权益的保护，司法救济是重要途径，但仍需消费者自身提高风险意识，摒弃“轻信承诺”“忽视手续”的心态，严格依规履行权利义务，方能最大程度避免陷入产权纠纷。

法条链接

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》

第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。